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eit dem 1. Januar 2025 greift in Deutschland die neue Grundsteuerregelung. Die jahrzehntelang verwendeten Einheitswerte verlieren damit ihre Gültigkeit. Stattdessen berechnet sich die Steuer künftig nach aktuellen Grundstücks- und Gebäudewerten. Für Eigentümer entstehen so neue Anforderungen, wodurch wiederum für Erben ein zusätzlicher Klärungsbedarf aufpoppt.
Die neue Grundsteuer im Erbfall: was Erben wissen müssen
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die mit dem Eigentum an Grundstücken und Gebäuden verbunden sind. Bisher beruhte sie auf sogenannten Einheitswerten. Dies waren Zahlen, die auf Bewertungsgrundlagen aus dem Jahr 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland basierten. Diese Werte waren nicht mehr zeitgemäß und führten zu deutlichen Ungleichheiten zwischen ähnlichen Objekten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das Verfahren deshalb 2018 für verfassungswidrig.
Die Reform, die am 1. Januar 2025 in Kraft trat, ersetzt die Einheitswerte durch neu berechnete Grundsteuerwerte. Dabei fließen viele Kriterien ein: Lage, Grundstücksgröße, Nutzung, Bodenrichtwert, Alter und Fläche des Gebäudes. Der neue Wert soll möglichst realitätsnah sein. Ergänzt wird die Berechnung durch den sogenannten Hebesatz, den jede Kommune individuell festlegt. Die Steuer entsteht also aus drei Komponenten: dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz.
Besonders sensibel wird die Bewertung bei Objekten in stark gefragten Regionen.
Ein höherer Bodenrichtwert führt fast automatisch zu einer höheren Steuer. Auch unbebaute, aber bebaubare Grundstücke geraten in den Fokus, weil sie in vielen Fällen stark aufgewertet wurden. Selbst Immobilien mit niedrigem Marktwert wie in strukturschwachen Gegenden können betroffen sein. Der Grund dafür liegt dann in den Hebesatzerhöhungen der Gemeinde.
Die Grundlage der Bewertung findet sich im Bewertungsgesetz (§§ 219–231 BewG), die steuerliche Umsetzung regelt das Grundsteuergesetz (§§ 2–14 GrStG). Eine gute Übersicht bietet die Informationsseite www.grundsteuerreform.de, auf der auch häufige Fragen beantwortet werden.
Der Einstieg ins Erbe: Welche Pflichten treffen Erben?
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt mehr als nur vier Wände. Neben ideellen und finanziellen Werten gehen auch rechtliche Verpflichtungen auf den Erben über. Dazu gehört ab 2025 die Verantwortung für die Grundsteuer nach neuem Bewertungsrecht. Bereits mit dem Erbfall treten zahlreiche Pflichten in Kraft, die ohne Vorbereitung bei manchen zur Belastung werden.
Eine zentrale Aufgabe betrifft die sogenannte Feststellungserklärung. Diese Erklärung müssen Sie beim Finanzamt einreichen, um den neuen Grundsteuerwert zu berechnen. Und wie sieht es mit einer geerbten Immobilie aus, für die Sie noch keinen neuen Bescheid erhalten haben? Überprüfen Sie, ob die Erklärung überhaupt erfolgt ist, denn häufig haben sie die Erblasser gar nicht mehr abgegeben. Liegt kein vollständiger Datensatz vor, schätzt das Finanzamt den Wert.
INFOBOX: Schätzungen des Immobilienwertes fallen in vielen Fällen zu hoch aus und führen zu einer unnötig hohen Steuerlast. Überprüfen Sie diese daher unbedingt!
Wichtig ist auch, dass Erben dem Finanzamt gegenüber identifizierbar und handlungsfähig sind. Die Erbfolge muss eindeutig nachgewiesen sein, was durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament erfolgt. Erst dann ist eine rechtskonforme Grundsteuerveranlagung möglich. Bei Erbengemeinschaften muss geklärt sein, wer die Kommunikation mit dem Finanzamt übernimmt. Ohne klare Zuständigkeit verzögern sich Bescheide, Fristen verfallen, und mögliche Einspruchsrechte gehen verloren.
Ein weiteres wichtiges Thema ist die Grundbuchberichtigung. Wer im Grundbuch steht, gilt gegenüber der Gemeinde als offizieller Eigentümer und wird zur Zahlung der Grundsteuer herangezogen. Verzögerte Eintragungen führen zu Unklarheiten und lösen meist Rückfragen der Verwaltung aus. Dies tritt insbesondere dann auf, wenn sich zwischen Erbfall und Verkaufsabsicht mehrere Monate oder sogar Jahre erstrecken.
Steuerbelastung: Wann Zahlungen fällig werden – und wie hoch sie ausfallen
Nach dem Erbfall geht die Verantwortung für die laufende Grundsteuer automatisch auf den neuen Eigentümer über. Diese Pflicht entsteht unabhängig davon, ob die Immobilie bereits im Grundbuch eingetragen ist oder noch nicht. Sobald der Besitz übergeht, beginnt die Zahlungsfrist. Das greift auch dann, wenn die Immobilie leer steht oder ungenutzt bleibt.
Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem neuen Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Kommune.
Aber Achtung: Die Hebesätze bergen Überraschungspotenzial. Einige Städte und Gemeinden haben ihre Sätze bereits angehoben, andere planen Anpassungen in den kommenden Jahren.
Aus einem bisherigen Steuerbetrag von 400 Euro jährlich können durch neue Bewertungsgrundlagen und kommunale Entscheidungen leicht 900 Euro oder mehr werden.
Unbebaute, aber bebaubare Grundstücke fallen dabei besonders ins Gewicht. Diese gelten häufig als wertvoll. Auch ältere Häuser auf großzügigen Grundstücken in attraktiver Lage können unter die neuen Vorgaben fallen und mit überdurchschnittlichen Abgaben belastet werden.
In Erbengemeinschaften entsteht zusätzlicher Abstimmungsbedarf. Die finanzielle Verantwortung für die Steuer liegt bei allen Beteiligten gleichermaßen. Uneinigkeit über Zahlungsmodalitäten führt nicht selten zu Spannungen oder Mahngebühren. Frühzeitige Absprachen und klare Regelungen zur Kostentragung helfen, Missverständnisse zu vermeiden und die Abwicklung effizient zu gestalten.
Extra-Tipp: Für die weitere Planung ist es entscheidend, die zu erwartende Steuerbelastung realistisch einzuschätzen. Ohne fundierte Zahlen lassen sich Verkaufspreise kaum seriös kalkulieren. Auch eine Vermietung wird durch überhöhte laufende Kosten schnell unattraktiv. Ein transparenter Blick auf die Zahlen bildet daher die Grundlage für jede Entscheidung im Umgang mit der geerbten Immobilie.
Auswirkungen auf Verkaufsplanung und Wertfindung
Die neue Grundsteuer bleibt nicht ohne Folgen für den Verkauf geerbter Immobilien. Interessenten achten zunehmend auf die laufenden Nebenkosten, wozu die Grundsteuer zweifelsfrei gehört. Ein hoher Steuerbescheid kann die Nachfrage senken oder zu Preisverhandlungen führen. Deshalb empfiehlt es sich, den Bescheid griffbereit zu haben und aktiv in die Vermarktung einzubinden. Ein kompetenter Makler hilft hierbei in umfangreichem Maße. So kann er bereits im Exposé die Steuerlast transparent aufführen, um Vertrauen zu schaffen und Professionalität zu signalisieren. Unangenehme Rückfragen lassen sich so im Vorfeld vermeiden.
Nicht immer spiegelt der neue Grundsteuerwert die tatsächliche Marktlage wider. Besonders in Regionen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten entstehen Fälle, in denen der Bescheid deutlich über dem realen Verkaufswert liegt.
In solchen Situationen empfiehlt sich eine Überprüfung durch einen Immobiliengutachter. Fällt das Ergebnis abweichend aus, kann das Gutachten als Grundlage für einen Einspruch beim Finanzamt dienen.
Bei der Kaufpreisgestaltung sollte die Grundsteuer als Argument berücksichtigt werden. Käufer rechnen langfristig – je höher die laufenden Kosten, desto getringer fällt in vielen Fällen das Gebot aus. Wer diese Dynamik kennt, kann den Angebotspreis realistisch ansetzen und dennoch erfolgreich verkaufen.
Auch die Erbschaftsteuer wird durch die neue Bewertung beeinflusst. Der Grundsteuerwert fließt nicht direkt in die Erbschaftsbesteuerung ein, doch in der Praxis nähern sich beide Verfahren einander an. Eine nachvollziehbare Wertermittlung dient also mehreren Zielen: Sie erleichtert den Verkauf, schafft Sicherheit bei der Besteuerung und trägt zur Klarheit innerhalb der Erbengemeinschaft bei.
Strategische Empfehlungen für Erben
Geerbte Immobilien bringen Verantwortung mit sich – organisatorisch, steuerlich und rechtlich. Um handlungsfähig zu bleiben und mögliche finanzielle Nachteile zu vermeiden, helfen folgende Maßnahmen:
1. Unterlagen zeitnah sichten
Grundbuchauszug, Bauunterlagen, letzte Steuerbescheide, Energieausweis – je vollständiger die Dokumentation, desto reibungsloser die Abwicklung. Besonders wichtig: Die Prüfung, ob bereits ein neuer Grundsteuerwert festgestellt wurde.
2. Zuständigkeiten in der Erbengemeinschaft klären
Oft übernehmen einzelne Erben die Kommunikation mit dem Finanzamt oder potenziellen Käufern. Eine schriftliche Absprache verhindert Missverständnisse und spart Zeit.
3. Fachliche Unterstützung einholen
Steuerberater helfen bei der Bewertung und prüfen Einspruchsmöglichkeiten gegen fehlerhafte Bescheide. Makler und Gutachter bringen Marktkenntnisse ein, Rechtsanwälte sichern die rechtliche Seite ab – besonders bei mehreren Beteiligten.
4. Grundsteuer in den Verkaufsprozess integrieren
Ein transparenter Umgang mit der laufenden Steuerlast schafft Vertrauen. Die Information gehört ins Exposé und in jedes Verkaufsgespräch. Je klarer die Nebenkosten kommuniziert werden, desto leichter fällt den potenziellen Käufern die Entscheidung.
5. Alternative Nutzungsmöglichkeiten in Betracht ziehen
Ein sofortiger Verkauf ist nicht immer der beste Weg. Vermietung, Nießbrauch oder Erbteilverkauf können wirtschaftlich sinnvoller sein – abhängig von Lage, Zustand und Marktchancen der Immobilie.
Diese Schritte helfen dabei, geerbte Immobilien strategisch zu verwalten und auch unter den neuen steuerlichen Rahmenbedingungen langfristig fundierte Entscheidungen zu treffen.
Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:
- Sind Online Immobilienbewertungen seriös?
- Hausverkauf und Maklerprovision in Bayern: Wie hoch ist sie?
- Erbauseinandersetzungs-Vertrag: ein Schutzschild gegen Streitigkeiten unter den Erben
- Nießbrauchrecht bei Immobilien: wichtige Fakten
- Was gibt es beim Immobilienerbe zu beachten?
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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.
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