Welches Erbe ist steuerfrei? Erbschaftssteuer bei Immobilien in München – der aktuelle Überblick 2026

Bernd war 71 Jahre alt, als er das Schreiben des Finanzamts öffnete. Er hatte es erwartet – und doch traf es ihn wie ein Schlag. 159.000 Euro Erbschaftssteuer.

Seine Lebensgefährtin, mit der er seit fast vier Jahrzehnten zusammengelebt hatte, war gestorben. Sie hatten nie geheiratet. Das war eine bewusste Entscheidung gewesen, damals, in den Siebzigern, als man Papiere für überbewertet hielt. Jetzt, fast 40 Jahre später, kostete ihn genau diese Entscheidung fast ein Sechstel ihres gemeinsamen Lebenswerks.

In meinen mehr als dreißigjährigen Erfahrungen als Münchner Immobilienmakler – mit über 1.200 vermittelten Immobilien in München – habe ich viele solcher Situationen begleitet. Menschen, die glaubten, alles geregelt zu haben – und dann von der Erbschaftssteuer überrascht wurden.

Die Geschichte von Bernd ist fiktiv, aber sie basiert auf realen Erfahrungen. Dieser Artikel erklärt Ihnen, wie die Erbschaftssteuer bei Immobilien funktioniert, welche Freibeträge gelten, und wo sich für Erben in München 2026 die entscheidenden Weichen stellen.

Warum Bernd 159.000 Euro zahlen musste – und was dahintersteckt

Das deutsche Erbschaftssteuerrecht kennt keine Gleichbehandlung. Wer erbt, wird zunächst nach seinem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen eingestuft – und daraus ergibt sich sowohl der Freibetrag als auch der Steuersatz.

Bernd war mit seiner Lebensgefährtin nicht verheiratet und auch nicht in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft. Das bedeutete: Steuerklasse III, Freibetrag 20.000 Euro. Von einem Gesamterbe (Immobilie plus Barvermögen) im Wert von 550.000 Euro musste er 530.000 Euro versteuern – zu einem Steuersatz von 30 Prozent.

Hätten sie geheiratet, wäre der Freibetrag 500.000 Euro gewesen. Er hätte auf lediglich 50.000 Euro Steuern gezahlt – 3.500 Euro statt 159.000 Euro. Und wenn er nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre in der geerbten Immobilie gewohnt hätte, wäre die Steuer vollständig entfallen.

Kein Vorwurf an Bernd. Aber ein klares Beispiel dafür, dass die Erbschaftssteuer in Deutschland sehr stark davon abhängt, wer Sie sind – nicht nur, was Sie erben.

Die folgende Übersicht gilt für Erbschaften und gleichermaßen für Schenkungen zu Lebzeiten. Alle Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre.

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder (auch adoptierte Kinder): 400.000 Euro pro Kind
• Enkel: 200.000 Euro (400.000 Euro, wenn das eigene Kind des Erblassers bereits verstorben ist)
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner, nichteheliche Lebenspartner: jeweils 20.000 Euro

Ein Münchner Kontext, der 2026 besonders wichtig ist: Eine durchschnittliche Eigentumswohnung in München kostet heute zwischen 8.000 und 15.000 Euro pro Quadratmeter. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Schwabing hat damit schnell einen Wert von 640.000 bis 1,2 Millionen Euro. Selbst Kinder mit einem Freibetrag von 400.000 Euro können bei einer einzigen Münchner Wohnung in eine erhebliche Steuerpflicht geraten – erst recht, wenn mehrere Immobilien oder weiteres Vermögen zum Nachlass gehören.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer, wenn der Freibetrag überschritten wird?

Der Steuersatz richtet sich nach zwei Faktoren: dem Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse I, II oder III) und der Höhe des steuerpflichtigen Betrags nach Abzug des Freibetrags.

Steuerklasse I umfasst Eheleute, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel und Urenkel. Hier beginnt der Steuersatz bei 7 Prozent (bis 75.000 Euro steuerpflichtiges Erbe) und steigt bis auf 30 Prozent (ab 26 Millionen Euro).

Steuerklasse II betrifft Geschwister, Nichten, Neffen und einige weitere Verwandte. Der Steuersatz liegt zwischen 15 und 43 Prozent.

Steuerklasse III gilt für alle anderen – also auch nichteheliche Lebenspartner wie Bernd. Der Steuersatz beträgt einheitlich 30 Prozent bis zu einem steuerpflichtigen Betrag von 6 Millionen Euro, darüber 50 Prozent.

Was ist zusätzlich steuerfrei?

Neben den persönlichen Freibeträgen gibt es weitere Ausnahmen, die viele Erben nicht kennen.

Hausrat und persönliche Gegenstände: Erben der Steuerklasse I profitieren von einem zusätzlichen Freibetrag von 41.000 Euro insgesamt für Hausratgegenstände wie Möbel, Wäsche und Geschirr sowie andere bewegliche Sachen (etwa das private Fahrzeug oder Schmuck). Für Steuerklasse II und III beträgt der kombinierte Freibetrag für Hausrat und andere bewegliche Sachen 12.000 Euro insgesamt.

Pflegeaufwand als Nachlassverbindlichkeit: Wer den Erblasser unentgeltlich gepflegt hat, kann den tatsächlichen Pflegeaufwand als Nachlassverbindlichkeit vom steuerpflichtigen Erbe abziehen (§ 10 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG). Das ist kein Pauschalbetrag mehr, sondern muss nachgewiesen werden.

Vermögensrückfall: Schenken Eltern ihrem Kind ein Haus, und stirbt das Kind vor den Eltern, geht das Haus an die Eltern zurück. In diesem Fall wird die frühere Schenkung steuerlich so behandelt, als hätte sie nie stattgefunden (§ 29 ErbStG).

Die Sonderregel für selbstgenutztes Wohneigentum: Familienheim

Die wichtigste Steuerbefreiung im Erbschaftsrecht für viele Münchner Familien ist die sogenannte Familienheim-Regelung.

Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner:

• Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt
• Der überlebende Ehegatte zieht unmittelbar nach dem Erbfall ein und bewohnt die Immobilie mindestens zehn Jahre lang
• Keine Größenbeschränkung – die Immobilie ist vollständig steuerfrei, unabhängig vom Wert oder der Wohnfläche

Für Kinder:

• Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt
• Das Kind zieht unmittelbar nach dem Erbfall ein und bewohnt die Immobilie mindestens zehn Jahre lang
• Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen
• Was den 200-Quadratmeter-Anteil übersteigt, wird anteilig versteuert

Vorsicht bei der Zehn-Jahres-Regel: Wer innerhalb dieser Frist auszieht, ohne dass ein anerkannter Härtefall vorliegt (z.B. Umzug ins Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen), verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Ein Jobwechsel zählt nicht als Härtefall.

Vermietete Immobilien: Bewertung nach Ertragswertverfahren

Ist die geerbte Immobilie vermietet, wird sie nach dem Bewertungsgesetz bewertet – in der Regel mit dem Ertragswertverfahren. Dabei wird der jährliche Reinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) kapitalisiert.

Das kann bei teuren Münchner Immobilien zu erheblichen Unterschieden zwischen dem tatsächlichen Marktpreis und dem steuerlichen Wert führen. Ein professionelles Wertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann hier entscheidend sein.

Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?

Das Finanzamt berechnet den Wert einer Immobilie nach eigenen Bewertungsverfahren – in der Regel auf Basis von Vergleichswerten, Bodenrichtwerten und dem Zustand des Gebäudes. Diese Bewertung ist nicht selten höher als der tatsächlich erzielbare Marktpreis, besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten.

Ein professionelles Wertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann dem entgegenwirken. Wenn das Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweist als der Finanzamtsbescheid, akzeptiert das Finanzamt in der Regel den gutachterlich festgestellten Wert. Dabei gilt: Wertmindernde Faktoren wie Sanierungsbedarf, Altlasten oder ungünstige Lage sollten klar dokumentiert sein.

Steuerfrei vererben: Was noch zu Lebzeiten möglich ist

Schenkungsfreibeträge alle zehn Jahre nutzen: Die Freibeträge aus dem Erbschaftssteuerrecht gelten identisch auch für Schenkungen zu Lebzeiten. Wichtig: Jeder Freibetrag erneuert sich nach zehn Jahren.

Eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro kann einem Kind also steuerfrei übergeben werden – und zehn Jahre später wieder, falls weiteres Vermögen vorhanden ist.

Nießbrauch bei Immobilienübertragung: Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, aber weiter darin wohnen möchte, kann sich ein Nießbrauchrecht vorbehalten. Das bedeutet: Die Immobilie gehört rechtlich dem Kind oder dem neuen Eigentümer, aber der bisherige Eigentümer behält das lebenslange Wohnrecht und bestimmte Nutzungsrechte. Gleichzeitig reduziert das Nießbrauchrecht den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Verkehrswert abgezogen wird.

Wichtige Warnung zur Adoption: In Einzelfällen wird die Adoption von Kindern des Lebenspartners als Möglichkeit diskutiert, in die günstigere Steuerklasse I zu wechseln. Achtung: Adoptionen zu rein steuerlichen Zwecken können als Scheinadoptionen gelten und sind sittenwidrig (§ 138 BGB). Dieses Thema muss unbedingt mit einem Fachanwalt für Familienrecht und Steuerrecht besprochen werden.

Was passiert, wenn die Erbschaftssteuer nicht bezahlt werden kann?

Das kommt in München häufiger vor als man denkt. Jemand erbt eine Wohnung im Wert von einer Million Euro – hat aber kein Barvermögen, um die Steuer zu bezahlen. Das Finanzamt gewährt in solchen Fällen oft Zahlungsaufschübe. Wer die Immobilie verkaufen muss, um die Steuer zu bezahlen, kann beim Finanzamt auch eine Stundung beantragen.

Alternativ kann eine fristgerechte Veräußerung der Immobilie die Steuer aus dem Verkaufserlös decken.

Hier empfiehlt es sich, frühzeitig mit einem erfahrenen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, der den Münchner Markt kennt und einen realistischen Erlös einschätzen kann.

Was Bernd hätte anders machen können

Bernd war nicht schuld an dem, was passiert ist. Aber er hatte Optionen gehabt, die er nicht kannte.

Hätte er Frau Meier nach zehn Jahren Zusammenleben geheiratet, wäre der Freibetrag 500.000 Euro gewesen. Hätte er nach dem Erbfall in der Immobilie gewohnt, wäre die Steuer entfallen. Hätte Frau Meier zu Lebzeiten einen Teil des Vermögens an Bernd geschenkt, wäre der steuerpflichtige Betrag gesunken.

Das sind keine Schlupflöcher. Das ist das geltende Steuerrecht – und wer es kennt, kann legal erheblich sparen.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben oder absehen können, dass Sie erben werden, empfehle ich drei Schritte.

Erstens: Prüfen Sie Ihre steuerliche Situation mit einem Steuerberater. Besonders wenn die geerbte Immobilie in München liegt und entsprechend hohe Werte hat, lohnt sich eine individuelle Beratung.

Zweitens: Holen Sie gegebenenfalls ein Wertgutachten ein. Wenn der Finanzamtsbescheid unrealistisch hoch erscheint, kann ein zertifizierter Sachverständiger den tatsächlichen Verkehrswert nachweisen.

Drittens: Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten oder müssen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich berate Sie kostenlos und unverbindlich – und kenne den Münchner Markt seit über dreißig Jahren.

Rainer Fischer, Fischer Immobilien München, 📞 089-131320

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

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