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Erik ist wohlbehütet auf einem Bauernhof im Dachauer Umland aufgewachsen. Seine Eltern bewirtschafteten Ländereien, die von Generation zu Generation weitergegeben wurden. Heute stehen darauf große, vermietete Wohnhäuser in München-Schwabing, die der Familie ein beachtliches Vermögen beschert haben.
Sein Freund Christian erging es anders. Seine Familie führte ein Catering-Geschäft, das durch ausfallende Großkunden in eine Abwärtsspirale geriet. Als die Eltern starben, hatte Christian keine Wahl: Er schlug das Erbe aus, weil es nur aus Schulden bestand.
Erik hingegen erbte Immobilien, die so hohe Mieteinnahmen abwerfen, dass er theoretisch nicht mehr arbeiten müsste. Seine Kinder werden eines Tages ein noch größeres Immobilienvermögen vorfinden.
Die Geschichte von Erik und Christian ist fiktiv, aber sie basiert auf realen Erfahrungen, die ich in meiner mehr als dreißigjährigen Erfahrung als Münchner Immobilienmakler (mit über 1.200 vermittelten Immobilien) täglich sehe. Sie zeigt den Kern einer aktuellen gesellschaftlichen Debatte: Die Schere zwischen denen, die erben, und denen, die nichts erben (oder sogar Schulden erben), geht weiter auseinander.
Der Münchner Immobilienmarkt: Eine andere Welt (2018 vs. 2026)
Als ich diesen Artikel 2018 erstmals schrieb, kostete eine Eigentumswohnung in München-Schwabing durchschnittlich etwa 8.000 Euro pro Quadratmeter. Heute, im Jahr 2026, liegt der Preis für vergleichbare Objekte bei über 12.000 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von rund 50 Prozent in nur acht Jahren.
Das bedeutet konkret: Wenn Eriks Familie 2018 Immobilien im Wert von 2 Millionen Euro vererbte, sind diese heute 3 Millionen Euro oder mehr wert. Christians Situation hat sich hingegen verschlechtert: Die Mieten sind gestiegen, sein Einkommen nicht. Wer in München eine Immobilie erbt, profitiert von diesem massiven Wertzuwachs. Wer keine erbt, trägt die Last der steigenden Wohnkosten.
Drei typische Erbfall-Szenarien in München
In der Theorie klingt Erben einfach. In der Praxis ist jeder Fall einzigartig. Hier sind drei Szenarien, die ich regelmäßig erlebe:
1. Familie Müller (Schwabing): Der Streit der Erbengemeinschaft
Drei Geschwister erbten das Elternhaus in Schwabing. Tochter Anna wollte darin wohnen bleiben, Sohn Michael und Tochter Lisa brauchten das Geld für ihre eigenen Familien. Die Situation drohte zu eskalieren. Gemeinsam fanden wir eine Lösung: Anna kaufte ihre Geschwister zu einem fairen, von uns ermittelten Marktwert aus, finanziert durch eine Bank. Heute lebt sie im Elternhaus, ihre Geschwister haben ihre fairen Anteile erhalten, und die Familie bleibt intakt.
2. Familie Schmidt (Haidhausen): Verkaufen oder Behalten?
Herr Schmidt erbte eine Eigentumswohnung in Haidhausen. Er selbst wohnte in Dachau und war unschlüssig: Verkaufen oder vermieten? Wir haben gemeinsam die Vor- und Nachteile abgewogen (Steuern, Verwaltungsaufwand, Mietrendite). Am Ende entschied er sich für den Verkauf und investierte das Kapital in eine größere, barrierefreie Wohnung in Dachau, die besser zu seinem Lebensstil passte.
3. Familie Becker (Pasing): Das geerbte Grundstück
Die Familie Becker erbte ein unbebautes Grundstück in Pasing. Sie wussten nicht, ob sie es bebauen oder gewinnbringend verkaufen sollten. Wir prüften gemeinsam den Bebauungsplan und die aktuelle Marktnachfrage. Das Ergebnis: Der Bodenrichtwert war so hoch, dass ein Verkauf an einen Projektentwickler die finanziell klügste Entscheidung war. Mit dem Erlös finanzierten sie ihren Traum vom Eigenheim an anderer Stelle.
Was ich daraus gelernt habe: Es gibt keine Standardlösung. Der Münchner Markt ist komplex, und persönliche, neutrale Beratung ist der Schlüssel, um Konflikte zu vermeiden und den Wert der Immobilie optimal zu nutzen.
Die Debatte um die Erbschaftssteuer: Fakten statt Mythen
In den Medien wird oft diskutiert, ob die Erbschaftssteuer gerecht ist. Dabei halten sich hartnäckige Mythen.
Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass "Großerben" prozentual weniger Steuern zahlen als kleine Erben. Fakt ist: Der reguläre Steuersatz für Kinder und Ehepartner (Steuerklasse I) beginnt bei 7 % und steigt progressiv bis auf 30 % (ab 26 Millionen Euro). Für entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte (Steuerklasse III) liegt der Satz sofort bei 30 % bis 50 %.
Das eigentliche Problem in München ist nicht der Steuersatz an sich, sondern die Diskrepanz zwischen den Freibeträgen und den Immobilienpreisen:
- Ehepartner: 500.000 Euro steuerfrei
- Kinder: 400.000 Euro steuerfrei
- Enkel: 200.000 Euro steuerfrei
Eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung in München übersteigt den Freibetrag für Kinder heute fast immer. Das bedeutet, dass selbst "normale" Familien in München plötzlich mit einer hohen Erbschaftssteuer konfrontiert werden, die sie oft nur durch den Verkauf der geerbten Immobilie bezahlen können.
Hinweis: Für Betriebsvermögen (z.B. geerbte Firmen) gibt es unter strengen Auflagen Verschonungsregelungen, die die Steuerlast mindern können. Dies gilt jedoch nicht für reines Privatvermögen wie Wohnimmobilien.
Wie könnte eine gerechtere Zukunft aussehen?
Gesellschaftswissenschaftler und Politiker diskutieren verschiedene Ansätze. Von einer Reform der Erbschaftssteuer (z.B. Abschaffung von Schlupflöchern bei sehr großen Vermögen) bis hin zu Ideen wie einem "Startkapital" oder "Lebenschancenkredit" für jeden jungen Erwachsenen, um die ungleichen Startbedingungen etwas auszugleichen.
Als Immobilienmakler kann ich diese gesellschaftspolitischen Debatten nicht lösen. Aber ich kann Ihnen helfen, innerhalb des geltenden Rechts die bestmögliche Lösung für Ihre Familie zu finden. Denn eines ist sicher: Es wird nie ein perfekt gerechtes System geben. Aber durch kluge, frühzeitige Planung können Sie verhindern, dass Ihre Familie durch hohe Steuern oder Erbstreitigkeiten belastet wird.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie eine Immobilie in München besitzen oder absehen können, dass Sie oder Ihre Kinder erben werden, empfehle ich drei Schritte:
1. Frühzeitig planen (zu Lebzeiten)
Nutzen Sie die Freibeträge durch Schenkungen zu Lebzeiten. Da sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneuern, kann so der Wert einer Immobilie schrittweise und steuerfrei übertragen werden.
2. Steuerliche Beratung einholen
Ein spezialisierter Steuerberater kann prüfen, ob in Ihrem Fall besondere Regelungen (z.B. die Familienheim-Regelung oder Verschonungsabschläge) anwendbar sind, um die Steuerlast legal zu minimieren.
3. Den Immobilienwert realistisch einschätzen
Ohne eine professionelle Bewertung ist jede Planung nur Spekulation. Als Münchner Immobilienmakler mit über 30 Jahren Erfahrung biete ich Ihnen eine kostenlose, unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Objekts an – diskret und marktgerecht.
Kontaktieren Sie mich gerne für ein unverbindliches, vertrauliches Gespräch:
Rainer Fischer
Fischer Immobilien München
📞 Telefon: 089-131320
📧 E-Mail: rainer@immobilienfischer.de
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Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:
- Wenn der Nachlass eine Last ist: Das Erbe ausschlagen
- Warum Erben so vele Familien zerstört Und wie sich Erbstreitigkeiten verringern lassen
- Welches Erbe ist steuerfrei? Informatives und Tipps rund um die Erbschaftssteuer
- Wo das Erbe beantragen? Wissenswertes für Erben
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