Der Notartermin beim Immobilienverkauf: Was drei Brüder in Garching überraschte

ls die drei Brüder Müller das Elternhaus in Garching erbten, dachten sie, das Schwierigste läge hinter ihnen. Die Entscheidung zum Verkauf war gefallen, ein Käufer gefunden, der Kaufvertrag ausgehandelt. "Der Notartermin ist doch nur noch Formsache", sagte der älteste Bruder am Telefon zu mir.

Ich kenne diesen Satz. Und ich weiß: Der Notartermin ist alles andere als eine Formsache.

Was an jenem Donnerstagnachmittag in der Notarkanzlei in München-Schwabing geschah, hat die Familie Müller überrascht – und mir einmal mehr gezeigt, warum ich meine Mandanten immer persönlich zum Notartermin begleite.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen, was beim Notartermin wirklich passiert – und wie Sie sich als Erbe optimal vorbereiten.

Willkommen zur nächsten 'Münchner Immobiliengeschichte: Erfahrungen, die bewegen'. Unsere fiktiven Erzählungen basieren auf realen Erfahrungen aus über 1.200 vermittelten Immobilienverkäufen in München. Sie bieten Ihnen wertvolle Einblicke und praktische Tipps für Ihre eigene Immobilienreise, inspiriert von echten Objekten und typischen Szenarien aus unserer langjährigen Erfahrung.

Warum der Notartermin für Erben anders ist

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, unterscheidet sich der Notartermin in mehreren Punkten von einem „normalen" Immobilienverkauf:

1. Alle Erben müssen zustimmen (oder vertreten sein)

Bei einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Das bedeutet: Alle müssen dem Verkauf zustimmen. Beim Notartermin müssen daher entweder alle Erben persönlich anwesend sein, oder ein Erbe hat eine notarielle Vollmacht von den anderen.

Im Fall der Familie Müller war der jüngste Bruder Hans in Hamburg. Er hatte seinem Bruder Thomas eine Vollmacht erteilt, damit er ihn beim Notartermin vertreten konnte. "Alles geregelt", dachte die Familie.

Doch als der Notar die Vollmacht prüfte, schüttelte er den Kopf. "Diese Vollmacht berechtigt nicht zur Veräußerung von Grundbesitz", erklärte er ruhig. Die Formulierung war zu allgemein gehalten. Für den Verkauf einer Immobilie braucht es eine notariell beglaubigte Vollmacht mit ausdrücklicher Ermächtigung zum Grundstücksverkauf.

Die Konsequenz: Der Notartermin musste verschoben werden. Anna musste entweder persönlich anreisen oder eine neue, korrekt formulierte Vollmacht bei einem Notar in Hamburg beglaubigen lassen und nach München schicken.

Wichtig: Eine einfache Vollmacht reicht nicht! Der Notar benötigt eine notariell beglaubigte Vollmacht, die ausdrücklich den Verkauf der Immobilie erlaubt.

2. Der Erbschein muss vorliegen

Der Notar prüft, ob Sie als Erben berechtigt sind, die Immobilie zu verkaufen. Dafür benötigen Sie:

• Erbschein (vom Nachlassgericht), oder
• Notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll

Ohne diese Dokumente kann der Notartermin nicht stattfinden.

Die Familie Müller hatte ihren Erbschein bereits sechs Monate nach dem Erbfall beantragt – und musste trotzdem drei Monate auf die Ausstellung warten.

Mein Tipp: Beantragen Sie den Erbschein frühzeitig, auch wenn Sie noch nicht sicher sind, ob Sie verkaufen möchten. Das spart später Zeit.

3. Aufteilung des Verkaufserlöses wird festgelegt

Beim Notartermin wird nicht nur der Verkauf beurkundet, sondern auch, wie der Erlös unter den Erben aufgeteilt wird. In den meisten Fällen entspricht das den Erbquoten (z.B. je 1/3 bei drei Brüdern).

Aber: Wenn ein Erbe vorher Kosten übernommen hat (z.B. für Renovierung, Haushaltsauflösung, Maklergebühren), kann das im Kaufvertrag berücksichtigt werden.

Bei Familie Müller hatte der älteste Bruder die Haushaltsauflösung organisiert und 8.000 Euro vorgestreckt. Der Notar stellte sicher, dass dieser Betrag vor der Aufteilung des Erlöses an ihn zurückgezahlt wurde.

Was beim Notartermin passiert: Der Ablauf

Der Notartermin dauert in der Regel 60-90 Minuten. Hier ist, was Sie erwarten können:

Schritt 1: Begrüßung und Identitätsprüfung

Der Notar prüft die Ausweise aller Anwesenden (Verkäufer = Erben, Käufer). Bei Vollmachten wird auch die Vollmacht geprüft.

Schritt 2: Verlesung des Kaufvertrags

Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag laut vor. Das klingt formell, ist aber wichtig: So wird sichergestellt, dass alle Beteiligten den Inhalt verstehen.

Typische Inhalte:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Beschreibung der Immobilie (Adresse, Grundbuchblatt)
• Zustand der Immobilie („wie besehen")
• Übergabetermin
• Auflassungsvormerkung (Sicherung für Käufer)
• Aufteilung des Erlöses unter den Erben

Schritt 3: Fragen klären

Jetzt ist der Moment, Unklarheiten anzusprechen. Der Notar erklärt komplizierte Passagen und beantwortet Fragen.

Bei Familie Müller stellte der Käufer plötzlich eine Frage zur Baulast. "Ich habe gestern noch einmal ins Baulastenverzeichnis geschaut. Da steht etwas von einer Leitungsrechtsbaulast für den Nachbarn. Was bedeutet das genau?"

Die Brüder Müller sahen sich ratlos an. Sie hatten von dieser Baulast noch nie gehört. Ich erklärte: Eine Leitungsrechtsbaulast bedeutet, dass der Nachbar das Recht hat, Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom) über das Grundstück zu führen. Das ist in älteren Wohngebieten nicht ungewöhnlich und beeinträchtigt die Nutzung des Grundstücks meist nicht.

Nach 20 Minuten Diskussion beruhigte sich der Käufer. Der Termin konnte fortgesetzt werden.

Schritt 4: Unterschrift

Alle Erben (oder ihre Vertreter) und der Käufer unterschreiben den Kaufvertrag. Ab diesem Moment ist der Verkauf rechtlich bindend.

Schritt 5: Grundbucheintrag

Nach dem Notartermin kümmert sich der Notar um die Eintragung im Grundbuch. Das dauert in München derzeit 4-8 Wochen.

Die 5 häufigsten Überraschungen beim Notartermin (aus Erben-Sicht)

Aus meiner Erfahrung mit über 1.200 Immobilienverkäufen in München erlebe ich immer wieder, dass Erben von bestimmten Dingen überrascht werden:

1. "Wir dachten, der Notartermin dauert 15 Minuten"

Realität: 60-90 Minuten sind normal. Der Notar muss den gesamten Vertrag vorlesen und alle Fragen beantworten. Planen Sie genug Zeit ein.

2. "Wir wussten nicht, dass wir eine notarielle Vollmacht brauchen"

Realität: Eine einfache Vollmacht reicht nicht. Wenn ein Erbe nicht persönlich kommen kann, muss die Vollmacht notariell beglaubigt sein. Das kostet ca. 50-100 Euro.

3. "Der Käufer stellte plötzlich Fragen zum Zustand des Hauses"

Realität: Auch wenn die Immobilie „wie besehen" verkauft wird, kann der Käufer beim Notartermin nochmal nachfragen. Seien Sie darauf vorbereitet, Fragen zu beantworten (z.B. zu Heizung, Dach, Fenstern).

4. "Wir dachten, wir bekommen das Geld sofort"

Realität: Der Kaufpreis wird erst überwiesen, nachdem der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt hat (Grunderwerbsteuer). Das dauert 2-4 Wochen nach dem Notartermin.

Bei Familie Müller vergingen vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung 3 Monate. Sie hatten fest mit dem Geld gerechnet, um ihre eigenen Immobilienprojekte zu finanzieren. Jetzt mussten sie umplanen.

5. "Wir hatten nicht bedacht, dass die Notarkosten vom Verkaufspreis abgehen"

Realität: Die Notarkosten (ca. 1,5-2% des Kaufpreises) werden in der Regel vom Käufer gezahlt. Aber: Maklergebühren, Grunderwerbsteuer (für Käufer) und eventuell Spekulationssteuer (für Erben) müssen Sie einkalkulieren.

Checkliste: So bereiten Sie sich als Erbe auf den Notartermin vor

Vor dem Notartermin:

• Erbschein oder notarielles Testament besorgen (frühzeitig!)
• Vollmachten klären: Wer kann nicht persönlich kommen? Notarielle Vollmacht rechtzeitig ausstellen lassen.
• Ausweise aller Erben mitbringen (Personalausweis oder Reisepass)
• Kaufvertragsentwurf vorher lesen: Der Notar schickt ihn meist 1-2 Wochen vor dem Termin zu. Fragen Sie bei Unklarheiten nach.
• Kosten klären: Wer hat Vorkosten übernommen (Haushaltsauflösung, Renovierung)? Das sollte im Kaufvertrag berücksichtigt werden.

Am Tag des Notartermins:

• Zeitpuffer einplanen: Rechnen Sie mit 90 Minuten, nicht mit 15.
• Fragen vorbereiten: Notieren Sie sich vorher, was Sie den Notar fragen möchten.
• Ruhe bewahren: Der Notartermin ist der letzte große Schritt. Danach ist das Meiste geschafft.

Was nach dem Notartermin passiert

Der Notartermin ist nicht das Ende des Verkaufsprozesses, sondern der Anfang der rechtlichen Abwicklung:

1. Grundbucheintrag (4-8 Wochen):
Der Notar beantragt die Eintragung des Käufers ins Grundbuch. In München dauert das derzeit 4-8 Wochen (manchmal länger).

2. Kaufpreiszahlung (2-4 Wochen nach Notartermin):
Der Käufer überweist den Kaufpreis, sobald der Notar die Freigabe erteilt (nach Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt).

3. Übergabe der Immobilie:
Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag festgelegt. Meist 4-8 Wochen nach dem Notartermin. Bei geerbten Immobilien oft früher, da die Immobilie meist leer steht.

4. Aufteilung des Erlöses unter den Erben:
Sobald das Geld auf dem Konto ist, wird es entsprechend den Erbquoten (und eventuellen Vorkosten) aufgeteilt.

Typische Zeiträume nach dem Notartermin:

• Auflassungsvormerkung: 1-2 Wochen
• Vorkaufsrechtsverzicht: 2-3 Monate (bei Gemeinden)
• Löschung Grundschuld: 2-4 Wochen
• Kaufpreiszahlung: Nach Erfüllung aller Bedingungen
• Eigentumsumschreibung: 2-4 Wochen nach Zahlung

Gesamtdauer: 3-4 Monate vom Notartermin bis zur finalen Eigentumsumschreibung sind realistisch.

Häufige Fragen zum Notartermin (FAQ)

Müssen alle Erben zum Notartermin kommen?

Nein, aber alle müssen entweder persönlich anwesend sein oder durch eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten werden.

Wie lange dauert ein Notartermin?

In der Regel 60-90 Minuten, je nach Komplexität des Kaufvertrags.

Wer zahlt die Notarkosten?

Üblicherweise der Käufer (ca. 1,5-2% des Kaufpreises). In manchen Fällen wird eine Teilung vereinbart.

Was passiert, wenn ein Erbe nicht einverstanden ist?

Dann kann der Verkauf nicht stattfinden. Alle Erben müssen zustimmen (oder die Mehrheit muss eine Teilungsversteigerung beantragen).

Kann der Notartermin noch platzen?

Ja, bis zur Unterzeichnung können beide Seiten zurücktreten. Danach ist der Vertrag bindend.

So unterstütze ich Sie als Erbe beim Immobilienverkauf in München

Als Münchner Immobilienmakler mit über 30 Jahren Erfahrung begleite ich Erben durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Wertermittlung bis zum Notartermin.

Meine Leistungen für Erben:

Kostenlose Wertermittlung Ihrer geerbten Immobilie
Unterstützung bei Erbengemeinschaften (Vermittlung, Konfliktlösung)
Vorbereitung auf den Notartermin (Checklisten, Vollmachten, Dokumente)
Diskretion und Empathie – ich weiß, dass der Verkauf einer geerbten Immobilie oft emotional ist
Käufersuche über mein Netzwerk (seit 30 Jahren in München aktiv)

Kontaktieren Sie mich gerne:

📞 Telefon: 089-131320
📧 Website: www.fischer-immobilien-muenchen-erbrecht.de/kontakt

Fazit: Der Notartermin ist kein Selbstläufer

Familie Müller hat ihren Verkauf erfolgreich abgeschlossen – aber es war holpriger als gedacht. Die drei Überraschungen hätten vermieden werden können, wenn wir vorher alle Details geklärt hätten.

Mein Rat an Sie: Unterschätzen Sie den Notartermin nicht. Er ist der rechtliche Höhepunkt des Verkaufsprozesses und erfordert sorgfältige Vorbereitung.

Die wichtigsten Punkte nochmal:

1. Alle Erben müssen zustimmen (persönlich oder per notarieller Vollmacht)
2. Erbschein oder notarielles Testament muss vorliegen
3. Planen Sie 60-90 Minuten ein
4. Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf vorher
5. Stellen Sie Fragen beim Notartermin

Als erfahrener Makler für Erbschaftsimmobilien in München stehe ich Ihnen zur Seite – von der ersten Bewertung bis zur finalen Eigentumsumschreibung.

Mit herzlichen Grüßen aus München,

Rainer Fischer
Fischer Immobilien München
Ihr persönlicher Immobilienmakler seit über 30 Jahren

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

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