Der Notartermin beim Immobilienverkauf: Was drei Brüder in Garching überraschte

Als die drei Brüder Müller das Elternhaus in Garching erbten, dachten sie, das Schwierigste läge hinter ihnen. Die Entscheidung zum Verkauf war gefallen, ein Käufer gefunden, der Kaufpreis ausgehandelt. "Der Notartermin ist doch nur noch Formsache", sagte der älteste Bruder, Michael, am Telefon zu mir.

Ich kenne diesen Satz. Und ich weiß aus Erfahrung: Der Notartermin ist alles andere als eine Formsache.

Was an jenem Donnerstagnachmittag in der Notarkanzlei in München-Schwabing geschah, hat die Familie Müller überrascht – und mir einmal mehr gezeigt, warum ich meine Mandanten immer persönlich zum Notartermin begleite.

Willkommen bei den "Münchner Immobiliengeschichten". Meine fiktiven Beispiele basieren auf realen Erfahrungen aus über 1.200 vermittelten Immobilienverkäufen. Sie sollen Ihnen zeigen, worauf es im Erbfall wirklich ankommt.

Warum der Notartermin für Erben anders ist

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, unterscheidet sich der Termin in mehreren kritischen Punkten von einem "normalen" Verkauf:

1. Alle Erben müssen zustimmen (oder vertreten sein)

Bei einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben zur gesamten Hand. Das bedeutet: Alle müssen dem Verkauf zustimmen. Beim Notartermin müssen daher entweder alle Erben persönlich anwesend sein, oder ein Erbe vertritt die anderen.

Im Fall der Familie Müller war der jüngste Bruder, Hans, in Hamburg. Er hatte seinem Bruder Thomas eine schriftliche Vollmacht erteilt. "Alles geregelt", dachte die Familie.

Doch als der Notar das Dokument prüfte, schüttelte er den Kopf. "Diese Vollmacht berechtigt nicht zur Veräußerung von Grundbesitz", erklärte er ruhig. Die Formulierung war zu allgemein. Für den Verkauf einer Immobilie benötigt der Notar eine notariell beglaubigte Vollmacht mit ausdrücklicher Ermächtigung zum Grundstücksverkauf (§ 311b BGB).

Die Konsequenz: Der Termin musste verschoben werden. Hans musste entweder persönlich anreisen oder schnellstmöglich einen Notar in Hamburg aufsuchen, um die korrekte Vollmacht beglaubigen zu lassen.

2. Der Erbschein (oder das Testament) muss vorliegen

Der Notar muss prüfen, ob Sie als Erben überhaupt berechtigt sind, die Immobilie zu verkaufen. Dafür benötigen Sie zwingend:

• Einen Erbschein (vom Nachlassgericht) oder
• Ein notarielles Testament inklusive des gerichtlichen Eröffnungsprotokolls.

Ohne diese Dokumente kann der Notar den Vertrag nicht beurkunden. Die Familie Müller hatte ihren Erbschein zwar früh beantragt, aber durch Bearbeitungsrückstau trotzdem drei Monate darauf gewartet.

Mein Tipp: Beantragen Sie den Erbschein so früh wie möglich, auch wenn Sie noch zögern, ob Sie verkaufen möchten. Das spart später wertvolle Zeit.

3. Die Aufteilung des Verkaufserlöses muss geklärt sein

Beim Notartermin wird nicht nur der Verkauf beurkundet, sondern oft auch, wie der Erlös unter den Erben aufgeteilt wird.

Wichtig: Wenn ein Erbe vorher Vorkosten übernommen hat (z. B. für Renovierung, Haushaltsauflösung oder Maklergebühren), kann das im Kaufvertrag berücksichtigt werden. Aber: Der Notar regelt das nicht von sich aus. Alle Erben müssen dieser abweichenden Aufteilung im Vertrag ausdrücklich zustimmen.

Bei Familie Müller hatte Michael die Haushaltsauflösung organisiert und 8.000 Euro vorgestreckt. Da sich alle einig waren, stellte der Notar sicher, dass dieser Betrag vor der restlichen Aufteilung des Erlöses direkt an Michael ausgezahlt wurde.

Der Ablauf: Was Sie beim Notartermin erwartet

Ein Notartermin dauert in der Regel 60 bis 90 Minuten. So läuft er typischerweise ab:

Schritt 1: Begrüßung und Identitätsprüfung

‍Der Notar prüft die Ausweise aller Anwesenden (Verkäufer/Erben und Käufer). Bei Vertretung wird auch die notarielle Vollmacht akribisch geprüft.

Schritt 2: Verlesung des Kaufvertrags

‍Der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor. Das klingt formell, ist aber ein essenzieller Schutz: So wird sichergestellt, dass alle Beteiligten den Inhalt verstehen. Typische Inhalte sind Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, der Zustand der Immobilie ("wie besehen"), der Übergabetermin und die Auflassungsvormerkung.

Schritt 3: Fragen klärenJ

etzt ist der Moment, Unklarheiten anzusprechen. Der Notar erklärt komplizierte Passagen.

Praxisbeispiel: Bei Familie Müller stellte der Käufer plötzlich eine Frage: "Ich habe gestern noch einmal ins Baulastenverzeichnis geschaut. Da steht etwas von einer Leitungsrechtsbaulast für den Nachbarn. Was bedeutet das genau?"Die Brüder sahen sich ratlos an. Sie hatten von dieser Baulast noch nie gehört. Ich konnte beruhigen: Eine Leitungsrechtsbaulast bedeutet lediglich, dass der Nachbar das Recht hat, bestehende Leitungen (z. B. Wasser oder Strom) über das Grundstück zu führen. Das ist in älteren Wohngebieten völlig normal und beeinträchtigt die Nutzung des Grundstücks in der Regel nicht. Nach dieser kurzen Klärung war der Käufer beruhigt.

Schritt 4: Unterschrift

‍Alle Erben (oder ihre bevollmächtigten Vertreter) und der Käufer unterschreiben den Kaufvertrag. Ab diesem Moment ist der Verkauf rechtlich bindend.

Schritt 5: Abwicklung durch den Notar

‍Nach dem Termin kümmert sich der Notar um die Eintragung im Grundbuch, die Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und die Überwachung der Kaufpreiszahlung.

Die 5 häufigsten Fallstricke für Erben (und wie Sie sie vermeiden)

Aus meiner Erfahrung mit über 1.200 Immobilienverkäufen in München erlebe ich immer wieder diese Überraschungen:

1. "Wir dachten, der Termin dauert 15 Minuten."
   Realität: Planen Sie 60–90 Minuten ein. Der Notar muss den Vertrag vorlesen und alle Fragen beantworten.
2. "Eine einfache Vollmacht reicht doch."
   Realität: Nein. Für Grundstücksverkäufe ist zwingend eine notariell beglaubigte Vollmacht nötig.
3. "Wir bekommen das Geld sofort nach der Unterschrift."
   Realität: Der Kaufpreis wird erst überwiesen, wenn der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt hat und alle Bedingungen (z. B. Baulastenverzicht der Gemeinde) erfüllt sind. In München dauert das oft 2 bis 4 Monate nach dem Notartermin. Planen Sie Ihre Finanzen entsprechend!
4. "Der Käufer fragt plötzlich nach dem Zustand des Daches."
   Realität: Auch bei Verkauf "wie besehen" sollten Sie in der Lage sein, grundlegende Fragen zu Heizung, Dach oder Fenstern zu beantworten.
5. "Wir haben die internen Kosten nicht bedacht."
   Realität: Klären Sie vor dem Termin schriftlich, wer welche Vorkosten getragen hat, damit dies im Vertrag sauber geregelt werden kann.

Checkliste: So bereiten Sie sich optimal vor

Vor dem Termin:

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll besorgen.
• Fehlende Erben: Notariell beglaubigte Vollmacht rechtzeitig einholen.
• Personalausweis oder Reisepass für alle anwesenden Erben bereithalten.
• Kaufvertragsentwurf 1–2 Wochen vorher in Ruhe durchlesen und Fragen notieren.
• Interne Kosten (Renovierung, Auflösung) unter den Erben klären und dem Notar mitteilen.

Am Tag des Termins:

• Zeitpuffer einplanen (mindestens 90 Minuten).
• Ruhe bewahren: Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der dafür da ist, alle Seiten fair zu beraten.

Was nach dem Notartermin passiert (Zeitplan für München)

Der Notartermin ist nicht das Ende, sondern der Start der rechtlichen Abwicklung:

1. Auflassungsvormerkung: Wird meist innerhalb von 1–2 Wochen ins Grundbuch eingetragen.
2. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde: Kann in München 2 bis 3 Monate dauern.
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt stellt diese aus, sobald die Grunderwerbsteuer geklärt ist (ca. 4–8 Wochen).
4. Kaufpreiszahlung: Erfolgt erst, wenn der Notar alle Freigaben erteilt hat.
5. Eigentumsumschreibung: Der Käufer wird als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Gesamtdauer: Vom Notartermin bis zur finalen Eigentumsumschreibung und vollständigen Kaufpreiszahlung sollten Sie in München realistisch 3 bis 4 Monate einplanen.

Fazit:

‍Familie Müller hat ihren Verkauf erfolgreich abgeschlossen – aber es war holpriger als gedacht. Die Überraschungen hätten vermieden werden können, wenn wir vorher alle Details (insbesondere die Vollmacht) geklärt hätten. Unterschätzen Sie den Notartermin nicht. Mit der richtigen Vorbereitung wird er jedoch zu einem sicheren, fairen Abschluss eines langen Prozesses.

So unterstütze ich Sie als Erbe beim Immobilienverkauf

Als Münchner Immobilienmakler mit über 30 Jahren Erfahrung begleite ich Erben durch den gesamten Verkaufsprozess – von der ersten Wertermittlung bis zur finalen Übergabe nach dem Notartermin.

Meine Leistungen für Erbengemeinschaften:

• Kostenlose, realistische Wertermittlung Ihrer geerbten Immobilie.
• Aktive Unterstützung bei der Konfliktlösung und Vermittlung zwischen Miterben.
• Vorbereitung auf den Notartermin (Checklisten, Prüfung von Vollmachten und Dokumenten).
• Diskretion und Empathie – ich weiß, dass der Verkauf des Elternhauses oft emotional belastend ist.

Kontaktieren Sie mich gerne für ein unverbindliches, vertrauliches Gespräch:

Rainer Fischer
Fischer Immobilien München
📞 Telefon: 089-131320
📧 E-Mail: rainer@immobilienfischer.de
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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

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