Geerbte Mietwohnung in München: Warum der Verkauf jetzt lukrativer ist als Vermietung

ls Frau Schneider die Wohnung ihrer verstorbenen Mutter in Schwabing erbte, schien die Entscheidung zunächst klar: Die Wohnung war vermietet, die Mieter zuverlässig, die Lage erstklassig. "Warum sollte ich verkaufen?", fragte sie mich beim Erstgespräch. "Die Miete kommt doch jeden Monat."

Drei Monate später unterschrieb sie den Kaufvertrag – und war erleichtert.

Was war passiert? Frau Schneider hatte entdeckt, was viele Erben vermieteter Wohnungen in München übersehen: Die vermeintlich sichere Mieteinnahme kann zur Belastung werden. Und der Verkaufszeitpunkt ist entscheidend.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen, warum der Verkauf einer geerbten Mietwohnung in München 2026/2027 oft die bessere Wahl ist – und wann Vermietung trotzdem Sinn macht.

Willkommen zur nächsten 'Münchner Immobiliengeschichte: Erfahrungen, die bewegen'. Unsere fiktiven Erzählungen basieren auf realen Erfahrungen aus über 1.200 vermittelten Immobilienverkäufen in München. Sie bieten Ihnen wertvolle Einblicke und praktische Tipps für Ihre eigene Immobilienreise, inspiriert von echten Objekten und typischen Szenarien aus unserer langjährigen Erfahrung.

Die versteckten Kosten der Vermietung: Was Erben oft unterschätzen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung erben, sehen Sie zunächst nur die monatliche Miete. Was viele übersehen: Die tatsächliche Rendite ist oft niedriger als gedacht.

Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Bei Eigentumswohnungen zahlen Sie als Eigentümer in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. In München liegen diese Kosten oft zwischen 2 und 4 Euro pro Quadratmeter monatlich.

Beispiel: Bei einer 70 m² Wohnung sind das 140-280 Euro pro Monat – zusätzlich zur Hausverwaltung.

Dazu kommen mögliche Sonderumlagen für Fassadensanierung, Dachsanierung, Heizungserneuerung oder Aufzugsmodernisierung. In meiner Erfahrung erleben Erben oft eine böse Überraschung, wenn kurz nach dem Erbfall eine Sonderumlage von 10.000-30.000 Euro beschlossen wird.

Mietausfallrisiko und Verwaltungsaufwand

Auch zuverlässige Mieter können kündigen oder zahlungsunfähig werden. Der Verwaltungsaufwand wird oft unterschätzt: Nebenkostenabrechnung prüfen, Reparaturen koordinieren, Mieterwechsel organisieren, Wohnungsübergaben durchführen, steuerliche Dokumentation.

Wenn Sie nicht in München wohnen, wird dieser Aufwand noch größer.

Steuerliche Belastung der Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Viele Erben vergessen: Die Miete erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Beispiel:

• Kaltmiete: 1.200 Euro/Monat = 14.400 Euro/Jahr
• Abzüglich Werbungskosten (AfA, Hausgeld, Reparaturen): ~6.000 Euro
• Zu versteuerndes Einkommen: 8.400 Euro
• Bei persönlichem Steuersatz 35%: ~2.940 Euro Steuerlast

Ihre Netto-Mietrendite sinkt dadurch erheblich.

Warum 2026/2027 ein guter Verkaufszeitpunkt ist

Der Münchner Immobilienmarkt hat sich stabilisiert. Nach den Zinssteigerungen 2022-2023 sehen wir jetzt wieder mehr Käufer – besonders für vermietete Wohnungen.

Kapitalanleger suchen vermietete Objekte

Vermietete Wohnungen sind für Kapitalanleger attraktiv, weil sofort Mieteinnahmen fließen, kein Leerstandsrisiko besteht und die Finanzierung einfacher ist (Bank sieht Mieteinnahmen).

Das bedeutet: Sie erreichen einen größeren Käuferkreis als bei leeren Wohnungen.

Spekulationsfrist oft erfüllt

Wenn Ihre Eltern die Wohnung vor mehr als 10 Jahren gekauft haben, ist die Spekulationsfrist abgelaufen. Sie zahlen beim Verkauf keine Spekulationssteuer – ein enormer Vorteil.

Wichtig: Die Frist beginnt mit dem Kaufdatum der Eltern, nicht mit dem Erbfall.

Münchner Preise bleiben stabil

Trotz Zinssteigerungen sind die Preise in München nur leicht gesunken. Gute Lagen wie Schwabing, Haidhausen oder Bogenhausen halten ihr Niveau.

Meine Beobachtung: Wer jetzt verkauft, erzielt immer noch sehr gute Preise – und vermeidet das Risiko künftiger Marktveränderungen.

Wann Vermietung trotzdem Sinn macht

Nicht jeder sollte sofort verkaufen. Es gibt Situationen, in denen Vermietung die bessere Wahl ist.

Sie wollen selbst einziehen

Wenn Sie planen, mittelfristig selbst in die Wohnung zu ziehen, kann Vermietung überbrücken. Beachten Sie aber: Bei Eigenbedarf müssen Sie Kündigungsfristen einhalten (3-9 Monate je nach Mietdauer).

Die Wohnung ist Teil Ihrer Altersvorsorge

Wenn Sie langfristig Mieteinnahmen für Ihre Rente brauchen und den Verwaltungsaufwand nicht scheuen, kann Vermietung sinnvoll sein.

Voraussetzungen:

• Sie haben Rücklagen für Instandhaltung
• Sie können Mietausfälle verkraften
• Sie haben Zeit für Verwaltung oder Budget für Hausverwaltung

Der Markt ist gerade ungünstig

In seltenen Fällen kann es sinnvoll sein, 1-2 Jahre zu warten – etwa wenn gerade eine größere Sanierung im Haus ansteht, die den Wert steigert.

Meine Empfehlung: Lassen Sie die Wohnung bewerten und holen Sie sich eine fundierte Einschätzung.

Die häufigsten Fehler beim Verkauf vermieteter Wohnungen

In 30 Jahren habe ich diese Fehler immer wieder gesehen:

Fehler 1: Mieter nicht informieren

Sie müssen Mieter nicht um Erlaubnis fragen, aber: Transparenz schafft Vertrauen. Informieren Sie Mieter frühzeitig über Besichtigungen.

Rechtlich gilt: Mieter müssen Besichtigungen dulden (mit angemessener Vorlaufzeit).

Fehler 2: Unrealistische Preisvorstellungen

Vermietete Wohnungen erzielen oft 5-10% weniger als leerstehende Objekte – weil Käufer nicht sofort selbst einziehen können.

Akzeptieren Sie diesen Marktabschlag, statt monatelang zu warten.

Fehler 3: Schlechte Vorbereitung der Unterlagen

Käufer wollen sehen: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen (letzte 3 Jahre), WEG-Protokolle, Instandhaltungsrücklage, Hausgeldabrechnungen.

Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf oder schrecken Käufer ab.

Fehler 4: Falsche Zielgruppe ansprechen

Vermietete Wohnungen interessieren vor allem Kapitalanleger, Bauträger (bei größeren Objekten) und Selbstnutzer mit Geduld (können auf Mieterende warten).

Ihre Vermarktung muss diese Zielgruppen erreichen.

Verkauf mit Mieter: So läuft es ab

Der Verkaufsprozess unterscheidet sich leicht von leerstehenden Wohnungen.

Schritt 1: Wertermittlung

Lassen Sie die Wohnung professionell bewerten. Ich berücksichtige dabei: Lage und Zustand, aktuelle Miethöhe (ist sie marktgerecht?), Mietvertragslaufzeit, Zustand des Gebäudes.

Schritt 2: Mieter informieren

Informieren Sie Mieter schriftlich über den geplanten Verkauf. Klären Sie: Besichtigungstermine (mit 3-5 Tagen Vorlauf), dass der Mietvertrag bestehen bleibt, dass sie kein Vorkaufsrecht haben (außer vertraglich vereinbart).

Schritt 3: Vermarktung

Ich setze auf: Exposé mit Mietrendite-Berechnung, zielgruppengerechte Ansprache (Kapitalanleger), diskrete Besichtigungen, professionelle Fotos (auch bei vermieteten Objekten wichtig).

Schritt 4: Kaufvertrag und Übergabe

Der Kaufvertrag regelt: Übergang der Mieteinnahmen (ab Notartermin oder Kaufpreiszahlung), Übergabe der Mietkaution, Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Die Wohnungsübergabe erfolgt nicht physisch – der Käufer übernimmt die Wohnung "wie vermietet".

Steuerliche Aspekte: Das müssen Sie wissen

Hinweis: Die dargestellten Informationen sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Wenden Sie sich für steuerliche Fragen an einen Steuerberater.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer wird auf den Verkehrswert der Wohnung berechnet – nicht auf den Verkaufspreis. Bei vermieteten Wohnungen gibt es einen Bewertungsabschlag von 10%.

Freibeträge (2026):

• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Geschwister/Neffen: 20.000 Euro

Spekulationssteuer

Wenn die Wohnung länger als 10 Jahre im Besitz Ihrer Eltern war (durchgehend vermietet), fällt keine Spekulationssteuer an.

Achtung: Die Frist beginnt mit dem Kaufdatum der Eltern, nicht mit dem Erbfall.

Mieteinnahmen bis zum Verkauf

Mieteinnahmen zwischen Erbfall und Verkauf sind steuerpflichtig. Sie müssen diese in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Was eine geerbte Mietwohnung in München wert ist

Die Preise variieren stark nach Lage und Zustand. Hier ein Überblick (Stand 2026):

Schwabing/Maxvorstadt:

• Altbau (vermietet): 7.000-9.500 €/m²
• Neubau (vermietet): 9.000-12.000 €/m²

Haidhausen/Bogenhausen:

• Altbau (vermietet): 6.500-8.500 €/m²
• Neubau (vermietet): 8.500-11.000 €/m²

Giesing/Sendling:

• Altbau (vermietet): 5.500-7.000 €/m²
• Neubau (vermietet): 7.000-9.000 €/m²

Perlach/Riem:

• Altbau (vermietet): 4.500-6.000 €/m²
• Neubau (vermietet): 6.000-8.000 €/m²

Wichtig: Vermietete Wohnungen erzielen 5-10% weniger als leerstehende Objekte.

So unterstütze ich Sie als Erbe einer Mietwohnung

Als Münchner Immobilienmakler mit über 30 Jahren Erfahrung habe ich hunderte Erbschaftsimmobilien verkauft – viele davon vermietet.

Meine Leistungen für Sie:

Kostenlose Erstberatung:
Werteinschätzung Ihrer Wohnung, Analyse: Verkauf oder Vermietung?, Steuerliche Grundlagen (in Zusammenarbeit mit Steuerberatern)

Professionelle Vermarktung:
Exposé mit Rendite-Berechnung für Kapitalanleger, diskrete Besichtigungen (Rücksicht auf Mieter), zielgruppengerechte Ansprache

Komplette Abwicklung:
Koordination mit Notar, Übergabe der Mietunterlagen an Käufer, Begleitung bis zur Kaufpreiszahlung

Diskretion und Empathie:
Sensible Kommunikation mit Mietern, Verständnis für Ihre Situation als Erbe, persönliche Betreuung durch Rainer Fischer

Fazit: Verkaufen oder vermieten?

Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. In den meisten Fällen rate ich 2026/2027 zum Verkauf, wenn:

1. Sie nicht in München wohnen
2. Sie den Verwaltungsaufwand scheuen
3. Sie das Kapital für andere Zwecke brauchen
4. Die Spekulationsfrist abgelaufen ist
5. Keine größeren Sanierungen anstehen

Vermietung kann sinnvoll sein, wenn:

1. Sie mittelfristig selbst einziehen wollen
2. Die Wohnung Teil Ihrer Altersvorsorge ist
3. Sie Rücklagen für Instandhaltung haben
4. Sie Zeit für Verwaltung haben

Mein Tipp: Lassen Sie die Wohnung bewerten und rechnen Sie beide Optionen durch. Ich unterstütze Sie gerne dabei – kostenlos und unverbindlich.

Jetzt handeln: Ihre nächsten Schritte

1. Kostenlose Wertermittlung anfordern

Ich erstelle Ihnen eine fundierte Bewertung Ihrer geerbten Mietwohnung – kostenlos und unverbindlich.

2. Erstgespräch vereinbaren

Wir besprechen Ihre Situation und ich zeige Ihnen Ihre Optionen auf.

3. Entscheidung treffen

Mit allen Informationen können Sie eine fundierte Entscheidung treffen – verkaufen oder vermieten.

Kontakt:

📞 Telefon: 089-131320
📧 Website: www.fischer-immobilien-muenchen-erbrecht.de/kontakt

Mit herzlichen Grüßen aus München,

Rainer Fischer
Fischer Immobilien München
Seit über 30 Jahren Ihr Münchner Immobilienexperte für Erbschaftsimmobilien

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

Photo by Maria Sime on Unsplash