Geerbte Mietwohnung in München: Warum der Verkauf jetzt lukrativer ist als Vermietung

Als Frau Schneider die Wohnung ihrer verstorbenen Mutter in Schwabing erbte, schien die Entscheidung zunächst klar: Die Wohnung war vermietet, die Mieter waren zuverlässig, die Lage erstklassig. "Warum sollte ich verkaufen?", fragte sie mich beim Erstgespräch. "Die Miete kommt doch jeden Monat sicher rein."

Drei Monate später unterschrieb sie den Kaufvertrag – und war hinterher ungemein erleichtert.

Was war passiert? Frau Schneider hatte entdeckt, was viele Erben vermieteter Wohnungen in München übersehen: Die vermeintlich sichere Mieteinnahme kann sich schnell als emotionale und finanzielle Belastung entpuppen. Und der Verkaufszeitpunkt ist entscheidend.

"Viele Erben sehen in der monatlichen Miete ein sicheres Polster. Doch in meiner 30-jährigen Erfahrung zeigt sich oft das Gegenteil: Aus der vermeintlichen Sicherheit wird schnell eine administrative und emotionale Belastung. Ein sauberer Schnitt durch den Verkauf ist oft die weisere und finanziell lukrativere Entscheidung."– Rainer Fischer, Fischer Immobilien München

In diesem Artikel zeige ich Ihnen, warum der Verkauf einer geerbten Mietwohnung in München aktuell oft die bessere Wahl ist – und in welchen Ausnahmefällen die Vermietung trotzdem Sinn macht.

Die versteckten Kosten der Vermietung: Was Erben oft unterschätzen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung erben, sehen Sie zunächst nur die monatliche Miete auf dem Konto. Was viele übersehen: Die tatsächliche Netto-Rendite ist oft deutlich niedriger als gedacht.

1. Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen

‍Als Eigentümer zahlen Sie in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. In München liegen diese Kosten oft zwischen 2 und 4 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei einer 70 m² Wohnung sind das schnell 140 bis 280 Euro pro Monat – zusätzlich zum Hausgeld. Dazu kommen Sonderumlagen für Fassaden-, Dach- oder Heizungsmodernisierungen, die Erben oft mit 10.000 bis 30.000 Euro überraschen.

2. Mietausfallrisiko und Verwaltungsaufwand

‍Auch zuverlässige Mieter können kündigen oder zahlungsunfähig werden. Der Verwaltungsaufwand wird massiv unterschätzt: Nebenkostenabrechnungen prüfen, Reparaturen koordinieren, Mieterwechsel organisieren und die steuerliche Dokumentation führen. Wenn Sie nicht selbst in München wohnen, potenziert sich dieser Aufwand.

3. Steuerliche Belastung der Mieteinnahmen

‍Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und erhöhen Ihr zu versteuerndes Einkommen. Zwar können Sie Werbungskosten (wie Abschreibung/AfA, Hausgeld, Reparaturen) absetzen, aber der verbleibende Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet, was die Netto-Rendite erheblich schmälert.

Warum 2026/2027 ein guter Verkaufszeitpunkt ist

Der Münchner Immobilienmarkt hat sich stabilisiert. Nach den Zinssteigerungen der Vorjahre sehen wir wieder eine aktive Käuferschicht – besonders für vermietete Objekte.

• Kapitalanleger suchen vermietete Objekte: Für Investoren sind diese Wohnungen attraktiv, da sofort Mieteinnahmen fließen, kein Leerstandsrisiko besteht und die Bank die Mieteinnahmen in die Finanzierungsprüfung einbezieht. Sie erreichen also einen größeren Käuferkreis.
• Spekulationsfrist oft bereits erfüllt: Wenn Ihre Eltern die Wohnung vor mehr als 10 Jahren gekauft haben, ist die Spekulationsfrist bereits abgelaufen. Wichtig: Die Besitzzeit der Eltern wird auf Ihre Frist angerechnet. Ist die 10-Jahres-Grenze zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits überschritten, ist der Verkauf für Sie komplett steuerfrei.
• Münchner Preise bleiben stabil: Trotz Zinsschwankungen halten gute Lagen wie Schwabing, Haidhausen oder Bogenhausen ihr Preisniveau. Wer jetzt verkauft, erzielt sehr gute Preise und vermeidet das Risiko künftiger, schwer kalkulierbarer Marktentwicklungen.

Wann Vermietung trotzdem Sinn macht

Nicht jeder sollte sofort verkaufen. Es gibt Situationen, in denen der Behalt der Immobilie die bessere Wahl ist:

1. Sie wollen mittelfristig selbst einziehen: Die Vermietung kann eine Überbrückung sein. Beachten Sie aber: Bei Eigenbedarf müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen (3 bis 9 Monate) einhalten.
2. Die Wohnung ist fester Teil Ihrer Altersvorsorge: Wenn Sie langfristig Mieteinnahmen für Ihre Rente brauchen, den Verwaltungsaufwand nicht scheuen und über ausreichende Rücklagen für Instandhaltung und mögliche Mietausfälle verfügen.
3. Eine große Sanierung steht kurz bevor: In seltenen Fällen kann es sinnvoll sein, 1–2 Jahre zu warten, wenn eine beschlossene Modernisierung (z. B. neue Heizung, Aufzug) den Wert der Wohnung danach deutlich steigern wird.

Die 4 häufigsten Fehler beim Verkauf vermieteter Wohnungen

1. Den Mieter nicht richtig informieren: Sie müssen den Mieter nicht um Erlaubnis fragen, aber Transparenz schafft Vertrauen. Informieren Sie ihn frühzeitig und schriftlich über geplante Besichtigungen (mit angemessener Vorlaufzeit).
2. Unrealistische Preisvorstellungen: Vermietete Wohnungen erzielen am Markt oft 5–10 % weniger als leerstehende Objekte, da Käufer nicht sofort selbst einziehen können. Akzeptieren Sie diesen realistischen Marktabschlag, statt monatelang auf einen Wunschpreis zu warten.
3. Schlechte Vorbereitung der Unterlagen: Kapitalanleger wollen Fakten sehen: den aktuellen Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, WEG-Protokolle und den Nachweis über die Instandhaltungsrücklage. Fehlende Unterlagen schrecken seriöse Käufer ab.
4. Das gesetzliche Vorkaufsrecht ignorieren: Nach § 577 BGB hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die vermietete Wohnung verkauft wird. Er muss über den Verkauf und den Kaufpreis informiert werden und hat dann zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob er selbst zum gleichen Preis kaufen möchte. Planen Sie dies im Ablauf ein.

So läuft der Verkauf mit Mieter ab

Der Prozess unterscheidet sich leicht vom Verkauf einer leeren Wohnung:

• Schritt 1: Wertermittlung. Ich bewerte die Wohnung unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, aktueller Miethöhe (ist sie marktgerecht oder zu niedrig?) und der Mietvertragslaufzeit.
• Schritt 2: Mieter informieren. Schriftliche Information über den Verkauf, Klärung der Besichtigungstermine und Hinweis auf das gesetzliche Vorkaufsrecht.
• Schritt 3: Zielgerichtete Vermarktung. Erstellung eines Exposés mit klarer Rendite-Berechnung und gezielte Ansprache von Kapitalanlegern und geduldigen Selbstnutzern.
• Schritt 4: Kaufvertrag und Übergabe. Im Notarvertrag wird der Übergang der Mieteinnahmen, der Mietkaution und aller Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag geregelt. Eine physische Wohnungsübergabe entfällt; der Käufer übernimmt die Wohnung "wie vermietet".

Was eine geerbte Mietwohnung in München wert ist (Stand 2026)

Die Preise variieren stark nach Lage, Baujahr und vor allem nach der Höhe der aktuellen Miete. Vermietete Objekte liegen, wie erwähnt, etwa 5–10 % unter den Preisen für leerstehende Vergleichsobjekte.

• Schwabing / Maxvorstadt: Altbau (vermietet) 7.000–9.500 €/m² | Neubau (vermietet) 9.000–12.000 €/m²
• Haidhausen / Bogenhausen: Altbau (vermietet) 6.500–8.500 €/m² | Neubau (vermietet) 8.500–11.000 €/m²
• Giesing / Sendling: Altbau (vermietet) 5.500–7.000 €/m² | Neubau (vermietet) 7.000–9.000 €/m²
• Perlach / Riem: Altbau (vermietet) 4.500–6.000 €/m² | Neubau (vermietet) 6.000–8.000 €/m²

(Hinweis: Für die Erbschaftssteuer selbst gilt ein gesetzlicher Bewertungsabschlag von 10 % auf den Verkehrswert, was die steuerliche Last mildert.)

Fazit: Verkaufen oder vermieten?

Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. In den meisten Fällen rate ich aktuell zum Verkauf, wenn Sie nicht in München wohnen, den Verwaltungsaufwand scheuen, das Kapital anderweitig benötigen oder die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.

Die Vermietung ist nur dann sinnvoll, wenn Sie die Wohnung später selbst nutzen wollen, sie als langfristige Altersvorsorge mit entsprechendem Zeitbudget etablieren möchten und über finanzielle Rücklagen für Instandhaltung verfügen.

Mein Tipp: Lassen Sie die Wohnung professionell bewerten und rechnen wir beide Optionen gemeinsam durch.

So unterstütze ich Sie als Erbe

Als Münchner Immobilienmakler mit über 30 Jahren Erfahrung habe ich hunderte Erbschaftsimmobilien verkauft – viele davon vermietet. Ich kenne die Fallstricke und sorge für einen reibungslosen Ablauf.

Meine Leistungen für Sie:

• Kostenlose Erstberatung: Werteinschätzung, Analyse "Verkauf vs. Vermietung" und Einordnung der steuerlichen Grundlagen.
• Professionelle Vermarktung: Exposé mit Rendite-Berechnung, diskrete Besichtigungen (mit größter Rücksicht auf Ihre Mieter) und zielgruppengerechte Ansprache.
• Komplette Abwicklung: Koordination mit dem Notar, saubere Übergabe der Mietunterlagen an den Käufer und Begleitung bis zur Kaufpreiszahlung.
• Diskretion und Empathie: Sensible Kommunikation mit Mietern und persönliches Verständnis für Ihre Situation als Erbe.

Möchten Sie Ihre Optionen kennen, ohne unter Druck gesetzt zu werden? Kontaktieren Sie mich für ein vertrauliches, kostenloses Erstgespräch.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Steuerberater, um rechtliche und steuerliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

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